Odluka o načinu i uvjetima davanja u zakup poslovnog prostora

11. Na temelju članka 6. stavka 2. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora (“Narodne novine”, broj 91/96, 124/97, 174/04 i 38/09) i članka 15. Statuta Općine Sveta Marija (“Službeni glasnik Međimurske županije”, broj 9/09), Općinsko vijeće Općine Sveta Marija na svojoj 15. sjednici održanoj 6. srpnja 2010. godine, donosi ODLUKU o načinu i uvjetima davanja u zakup poslovnog prostora i. OSNOVNE ODREDBE
Članak 1. Ovom Odlukom uređuju se način, uvjeti i postupak natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora u vlasništvu Općine Sveta Marija (u daljnjem tekstu: Općina), odnosno u vlasništvu pravnih osoba kojima je Općina Sveta Marija jedini osnivač ili u kojem ima pretežiti osnivački udio (u daljem tekstu: pravna osoba), te međusobna prava i obaveze zakupodavca i zakupnika poslovnog prostora. U smislu ove Odluke, s pravom vlasništva poslovnog prostora izjednačena su i druga stvarna prava osnovana u korist Općine ili pravnih osoba, a koja daju za pravo imateljima tih prava davanje poslovnog prostora u zakup trećim osobama.

Članak 2.

Članak 2. Odredbe ove Odluke ne primjenjuju se na slučajeve privremenog korištenja poslovnog prostora radi održavanja sajmova, priredaba, predavanja, savjetovanja ili u druge slične svrhe.
Članak 3. Poslovnim prostorom, sukladno Zakonu o zakupu poslovnog prostora (u daljnjem tekstu: Zakon), smatraju se poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto. ii. UPRAVLJANJE POSLOVNiM PROSTORiMA
Članak 4. Poslovnim prostorom u vlasništvu Općine upravlja općinski načelnik na prijedlog upravnog odjela u čijoj je nadležnosti upravljanje i vođenje brige o imovini Općine. Poslovnim prostorom u vlasništvu pravne osobe upravlja nadležno tijelo utvrđeno aktima te pravne osobe.

Članak 5.

Članak 5. Sukladno Zakonu i statutarnim ovlaštenjima, općinski načelnik u obavljanju poslova iz članka 4. ove Odluke: 1. odlučuje o davanju u zakup poslovnog prostora, 2. odlučuje o namjeni poslovnog prostora, 3. odlučuje o promjeni ili proširenju namjene poslovnog prostora, 4. raspisuje javni natječaj za davanje u zakup poslovnog prostora (u daljnjem tekstu: natječaj), 5. određuje početni iznos zakupnine za poslovni prostor koji se daje u natječaj, 6. imenuje Povjerenstvo za provođenje postupka javnog natječaja (u daljem tekstu: Povjerenstvo), 7. provodi postupak po raspisanom natječaju, 8. odobrava adaptaciju poslovnog prostora, 9. odlučuje o zajedničkom ulaganju sredstava zakupnika i zakupodavca u poslovni prostor te o prijeboju uloženih sredstava zakupnika s zakupninom, 10. odlučuje o povratu uloženih sredstava zakupnika, 11. odlučuje o prestanku zakupa poslovnog prostora, 12. odlučuje i o drugim pitanjima u svezi zakupa poslovnog prostora. iii. NAČiN DODJELE i ZASNiVANJA ZAKUPA

Članak 6.

Članak 6. Poslovni prostor daje se u zakup putem natječaja. Iznimno, zakupodavac će postojećem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti izvršava obveze iz ugovora o zakupu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu. Ako postojeći zakupnik ne prihvati ponudu iz prethodnoga stavka u roku od 30 dana, zakupodavac će raspisati natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora u kojem će početni iznos zakupnine biti onaj koji je ponuđen zakupniku iz stavka 2. ovoga članka. iV. UVJETi i POSTUPAK NATJEČAJA

Članak 7.

Članak 7. Ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključuje se u pravilu na određeno vrijeme, najduže na rok od 15 godina. O raspisivanju natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora u vlasništvu Općine odlučuje općinski načelnik donošenjem zaključka o raspisivanju natječaja. O raspisivanju natječaja za poslovni prostor u vlasništvu pravnih osoba, odluku o raspisivanju natječaja donosi nadležno tijelo utvrđeno aktima te pravne osobe.
Članak 8. Natječaj se objavljuje u dnevnom tisku i sadrži: 1. podatke o poslovnom prostoru (adresa, površina i namjena prostora, odnosno ostale podatke kojima se pobliže određuje poslovni prostor), 2. početni iznos mjesečne zakupnine, 3. odredbu o obvezi uplate garantnog pologa (jamčevine) najmanje u visini početne mjesečne zakupnine, 4. vrijeme na koje se prostor daje u zakup, 5. rok za podnošenje pismenih ponuda, 6. obvezu dostave osnovnih podataka o natjecatelju, 7. obvezu dostave dokaza da je natjecatelj osoba iz Zakona o pravima hrvatskih branitelja iz Domovinskog rata i članova njihovih obitelji koja ima pravo prvenstva na sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora, Stranica 1170 - Broj 15 “ S L U Ž B E N I G L A S N I K M E Đ I M U R S K E Ž U PA N I J E ” 20. srpnja 2010. 8. vrijeme u kojem se može izvršiti pregled prostora, 9. datum, mjesto i vrijeme otvaranja ponuda, 10. rok u kojem se donosi odluka o prihvatu najpovoljnije ponude, 11. odredbu o obvezi davanja izjave kojom se zakupnik izričito obvezuje na pristanak na usklađenje zakupnine tijekom trajanja zakupa, sukladno članku 24.

Članak 8.

stavku 2. ove Odluke, 12. izjavu natjecatelja o prihvaćanju općih i posebnih uvjeta zakupa, 13. odredbe o obvezi ispunjavanja drugih uvjeta (rok za početak obavljanja djelatnosti zakupnika i sl.) , sukladno zaključku općinskog načelnika o raspisivanju natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora. Dokumentacija iz stavka 1. ovog članka dostavlja se u originalu, izuzev dokumentacije iz točke 6. i 7. istog stavka koje se dostavlja u originalu ili preslici s pravom uvida u original na dan otvaranja ponuda. V. POSTUPAK NATJEČAJA

Članak 9.

Članak 9. Natječaj se provodi prikupljanjem pismenih ponuda, a usmenim nadmetanjem samo u slučaju iz članka 13. ove Odluke. Rok za podnošenje ponuda je minimalno osam, a maksimalno petnaest dana od dana objave natječaja.
Članak 10. Postupak natjećaja za davanje u zakup poslovnog prostora u vlasništvu Općine provodi Povjerenstvo za provedbu natječaja kojeg imenuje općinski načelnik posebnim rješenjem.
Članak 11. Prikupljanje pismenih ponuda provodi se dostavom takvih ponuda putem pošte ili predajom neposredno, u zatvorenoj omotnici uz naznaku “NE OTVARAJ - PONUDA ZA NATJEČAJ”. Ponuda mora sadržavati dokaze o ispunjavanju općih i posebnih uvjeta utvrđenih natječajem.

Članak 12.

Članak 12. Otvaranje i razmatranje prispjelih ponuda provodi Povjerenstvo, na mjestu i u vrijeme određeno u natječaju. Na početku otvaranja ponuda, utvrđuje se broj zaprimljenih ponuda te identitet nazočnih ponuditelja ili njihovih opunomoćenika. Opunomoćenici su dužni predati Povjerenstvu valjanu punomoć iz koje će jasno i nedvojbeno proizlaziti ovlaštenje da se nadmeće u usmenom nadmetanju te da u ime i za račun ponuditelja daje valjane izjave volje. Po utvrđenju iz prethodnog stavka, pristupa se otvaranju omotnica, utvrđuje se pravovremenost i potpunost ponuda, te se čita sadržaj svake ponude. Nepravovremene i nepotpune ponude Povjerenstvo neće uzeti u razmatranje, već će odmah zapisnički utvrditi njihovu nevaljanost i donijeti odluku o odbacivanju takvih ponuda. Ponude koje se utvrde kao valjane, Povjerenstvo razmatra usporedbom ponuđenih zakupnina, te zapisnički utvrđuje koju ponudu smatra najpovoljnijom. Najpovoljnijom ponudom smatra se valjana ponuda s najvišim iznosom ponuđene mjesečne zakupnine. Ako se na natječaj dostavi samo jedna ponuda koja se ocijeni kao valjana, Povjerenstvo utvrđuje tu ponudu u početnoj visini natječaja kao najpovoljniju. Ako se na natječaj dostave dvije ili više valjanih ponuda za isti poslovni prostor s jednakim iznosom mjesečne zakupnine, te pri tome niti jedan od nazočnih ponuditelja ne predloži višu mjesečnu zakupninu, Povjerenstvo utvrđuje najpovoljniju ponudu izvlačenjem.

Članak 13.

Članak 13. Svaki od nazočnih ponuditelja čija je ponuda ocijenjena kao valjana može odmah nakon otvaranja ponuda usmeno ponuditi višu zakupninu za minimalno 5 % od iznosa one mjesečne zakupnine koja je u postupku otvaranja pismenih ponuda ocijenjena najpovoljnijom. U tom slučaju, Povjerenstvo će upozoriti tog ponuditelja da će u slučaju odustanka od usmeno istaknute ponude izgubiti pravo na povrat uplaćene jamčevine.
Članak 14. Povjerenstvo provodi usmeno nadmetanje neposredno nakon isticanja usmenog povećanja one ponude koja je prethodno ocijenjena najpovoljnijom, osim u slučaju da otvaranju ponuda nisu bili nazočni svi ponuditelji čije su pismene ponude bile prethodno ocijenjene kao valjane. U tom slučaju, usmeno nadmetanje će se provesti naknadno, u vrijeme i na mjestu koje će odrediti Povjerenstvo, te će o tome izvijestiti sve ponuditelje čije su ponude ocjenjene kao valjane.

Članak 15.

Članak 15. Usmeno nadmetanje provodi se na način da Povjerenstvo na početku utvrđuje ponuditelje kao sudionike usmenog nadmetanja, njihov identitet i ovlaštenja za sudjelovanje u nadmetanju (punomoći iz članka 12. stavak 2. ove Odluke), početni iznos mjesečne zakupnine te minimalni iznos za koji svaki od ponuditelja može tijekom usmenog nadmetanja uvećavati početni iznos mjesečne zakupnine. Početni iznos mjesečne zakupnine u usmenom nadmetanju mora odgovarati visini zakupnine iz ponude koju je istaknuo ponuditelj iz članka 13. ove Odluke. Tijekom usmenog nadmetanja, svaki od ponuditelja može uvećavati početni iznos mjesečne zakupnine za minimalno 5 % vrijednosti tog iznosa. Usmeno nadmetanje okončat će se protekom 2 minute od stavljanja posljednje najpovoljnije ponude.

Članak 16.

Članak 16. U slučaju provođenja usmenog nadmetanja, najpovoljnijom ponudom smatra se ponuda onog ponuditelja koji je istaknuo najviši iznos mjesečne zakupnine za poslovni prostor.
Članak 17. O tijeku sjednice Povjerenstva na kojoj su otvarane ponude vodi se zapisnik. 20. srpnja 2010. Broj 15 - Stranica 1171 “ S L U Ž B E N I G L A S N I K M E Đ I M U R S K E Ž U PA N I J E ” Po okončanju sjednice zapisnik potpisuju nazočni članovi Povjerenstva, a ukoliko je provođeno usmeno nadmetanje, zapisnik potpisuje i ponuditelj koji je istaknuo najviši iznos mjesečne zakupnine.

Članak 18.

Članak 18. Po okončanju postupka utvrđivanja najpovoljnijih ponuda, pristupa se utvrđivanju koji od nazočnih ponuditelja iz članka 8. stavka 1. točka 7. ove Odluke želi ostvariti prvenstveno pravo na sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora, uz uvjet prihvata najvišeg iznosa mjesečne zakupnine za poslovni prostor koji je postignut u postupku natječaja. Osobe koje imaju prvenstveno pravo obavezno se pozivaju na nadmetanje iz članka 14. ove Odluke.
Članak 19. Po okončanju postupka natječaja, zapisnik o provedenom natječaju, zajedno s prijedlogom ponude za koju se smatra da je treba prihvatiti kao najpovoljniju, Povjerenstvo dostavlja općinskom načelniku radi donošenja Odluke o prihvatu najpovoljnije ponude za sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora.

Članak 20.

Članak 20. Ponuditelj koji nakon prihvata ponude odustane od zaključenja ugovora ili ne pristupi njegovom zaključenju u roku utvrđenim ovom Odlukom, gubi pravo na povrat uplaćene jamčevine, a poslovni prostor će se ponuditi prvom idućem ponuditelju s najpovoljnijom ponudom.
Članak 21. Jamčevina koju je uplatio natjecatelj čija je ponuda prihvaćena od strane općinskog načelnika kao najpovoljnija uračunava se u iznos zakupnine, a ostalim učesnicima se vraća u roku 8 dana od dana donošenja odluke iz članka 19. ove Odluke, bez prava na kamatu. Vi. UGOVOR O ZAKUPU

Članak 22.

Članak 22. Ugovor o zakupu poslovnog prostora (u daljnjem tekstu: Ugovor) mora sadržavati: 1. naziv ugovornih strana, 2. podatke o poslovnom prostoru (adresa, površina, zemljišno-knjižni podatke, odnosno druge podatke kojima se pobliže određuje prostor), 3. odredbu o vremenu na koje se ugovor zaključuje, 4. datum s kojim će zakupodavac predati zakupniku prostor u posjed, 5. djelatnost koju će zakupnik obavljati u poslovnom prostoru i krajnji rok početka obavljanja djelatnosti zakupnika u poslovnom prostoru, 6. iznos zakupnine, način i rok dospijeća plaćanja zakupnine, 7. odredbu kojom se zakupnik izričito obavezuje pristati na usklađenje visine zakupnine, sukladno članku 24. stavak 2. ove Odluke, 8. odredbu o obvezi održavanja prostora, 9. odredbu o korištenju zajedničkih uređaja i prostorija u zgradi, obvezi plaćanja naknade za korištenje zajedničkih uređaja i prostorija, kao i rok i način njenog plaćanja, 10. odredbu o obvezi zakupnika da plaća komunalnu naknadu, naknadu za uređenje voda te druga javna davanja koje proizlaze iz prava korištenja poslovnim prostorom, 11. odredbu o zabrani ili ograničenju davanja poslovnog prostora u podzakup, ili na korištenje trećim osobama temeljem drugog pravnog posla, 12. odredbu da zakupnik u zakup uzima poslovno prostor u viđenom stanju, te da ga je dužan privesti ugovorenoj namjeni o vlastitom trošku u određenom roku, 13. odredbe o načinu i razlozima prestanka ugovora, 14. mjesto i datum zaključenja ugovora, te potpisi ugovornih strana, 15. odredbu da se ugovor o zakupu zaključuje kao ovršna isprava u smislu Zakona o javnom bilježništvu.

Članak 22.

Prilikom primopredaje poslovnog prostora sastavlja se zapisnik u kojem se unose podaci o stanju poslovnog poslova. Zapisnik iz prethodnog stavka predstavlja sastavni dio ugovora.
Članak 23. Ponuditelj je dužan potpisati ugovor u roku od 8 dana od dana kada je pismeno obaviješten da je njegova ponuda prihvaćena kao najpovoljnija. Ukoliko zakupnik u roku iz stavka 1. ovog članka ne potpiše Ugovor i isti ne ovjeri kod javnog bilježnika, smatrat će se da je odustao od zaključenja ugovora. Troškove ovjere ugovora o zakupu snosi zakupnik. Vii. PRAVA i OBVEZE UGOVORNiH STRANA

Članak 24.

Članak 24. Zakupnik je dužan plaćati ugovorenu mjesečnu zakupninu do 15.-og dana u mjesecu za protekli mjesec. Tijekom trajanja zakupa, ugovorena zakupnina usklađuje se bez izmjene ugovora o zakupu s promjenom tečaja hrvatske kune za jedan euro, kada nastupe promjene srednjeg tečaja HNB tečaja za 2 ili više postotna poena u odnosu na tečaj koji je važio u vrijeme zaključenja ugovora.
Članak 25. Zakupnik je dužan poslovni prostor koristiti u skladu s namjenom prostora, sukladno uvjetima određenim ugovorom.

Članak 26.

Članak 26. Zakupnik je dužan o svojem trošku snositi troškove tekućeg održavanja poslovnog prostora i manjih investicijskih popravaka, kao i svom trošku izvršiti popravak kvarova koje je sam uzrokovao. Članka 27. Zakupnik je dužan plaćati naknadu za troškove korištenja zajedničkih uređaja i obavljanje zajedničkih usluga u Stranica 1172 - Broj 15 “ S L U Ž B E N I G L A S N I K M E Đ I M U R S K E Ž U PA N I J E ” 20. srpnja 2010. visini koja se određuje međuvlasničkim ugovorom između vlasnika posebnih dijelova zgrade, odnosno u visini koje odredi zakupodavac za zgrade koje su u cijelosti u njegovom vlasništvu.

Članak 28.

Članak 28. Zakupnik je ovlašten uz prethodnu pisanu suglasnost zakupodavca izvoditi radove radi adaptacije i poboljšanja stanja poslovnog prostora, osobito radi njegovog dovođenja u uporabno stanje, te činiti preinake poslovnog prostora kojima se bitno mijenja njegova konstrukcija, raspored, površina, namjena i vanjski izgled, s time da se međusobni odnosi uređuju posebnim ugovorom. Općinski načelnik će dati suglasnost zakupniku iz prethodnog stavka pod uvjetom da se radi o investiciji od interesa Općine te da su nacrti, troškovnici, ponude i situacije izvođača radova te drugi dokumenti nužni za utvrđivanje međusobnih prava i obveza priznati od ovlaštenog sudskog vještaka ili ovlaštenoga inženjera građevinarstva koje imenuje općinski načelnik. U skladu s drugim odredbama ove Odluke, ugovorom iz stavka 1. ovog članka posebno će se urediti uvjeti prijeboja potraživanja s naslova dospjelih i budućih iznosa zakupnine s iznosom priznatih troškova učinjenih na ime zakupnikovog investicijskog ulaganja u poslovni prostor. Osim uvjeta iz prethodnoga stavka, ugovor o uređenju odnosa zakupodavca i zakupnika će sadržavati i klauzulu o pravu zakupnika na povrat uloženog, a nekompenziranoga iznosa priznatog investicijskog ulaganja jedino u slučaju da: - ugovor o zakupu raskida zakupodavac i to iz razloga koji se ne mogu pripisati krivnji zakupnika, - ugovor o zakupu prestane istekom ugovorenoga roka, a da se ne obnovi na način predviđen člankom 6. stavak 2. ove Odluke.

Članak 29.

Članak 29. Zakupnik ne smije bez izričite prethodne pismene suglasnosti zakupodavca dati poslovni prostor ili njegov dio u podzakup ili na korištenje nekim drugim poslom trećim osobama. Viii. PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU
Članak 30. Zakup poslovnog prostora prestaje na način predviđen Zakonom, ovom Odlukom i ugovorom o zakupu. Zakupodavac može otkazati ugovor u svako doba u slučaju da: 1. zakupnik i poslije pismene opomene zakupodavca koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje, 2. zakupnik u roku od 15 dana od dana priopćenja pisane opomene ne plati dospjelu zakupninu ili troškove za dva uzastopna mjeseca, ili tri mjeseca u bilo kojem razdoblju u tekućoj godini, 3. zakupodavac, zbog razloga za koje on nije odgovoran, ne može koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost, pa zbog toga namjerava koristiti prostor koji drži zakupnik, 4. se poslovni prostor mora rušiti zbog promjene urbanističkog plana ili dotrajalosti zgrade. U svakom slučaju, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu i prije roka na koji je sklopljen ako zakupnik i poslije pismene opomene ne izvršava obveze utvrđene Zakonom, ovom Odlukom i ugovorom o zakupu, a osobito ako: 1. nastavi ometati ostale korisnike nekretnine u mirnom korištenju nekretnine, 2. bez opravdanih razloga ne koristi prostor duže od 45 dana, 3. ne privede u ugovornom roku poslovni prostor uporabnoj svrsi, 4. bez prethodne suglasnosti zakupodavca započne obavljati drugačiju djelatnost od ugovorene, 5. bez prethodne suglasnosti zakupodavca izda poslovni prostor ili njegov dio u podzakup ili na korištenje nekim drugim poslom trećim osobama, 6. bez prethodne suglasnosti zakupodavca izvrši preinake ili poboljšanja poslovnog prostora kojima se bitno mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena i vanjski izgled poslovnog prostora.

Članak 31.

Članak 31. Ugovor o zakupu prestaje smrću, odnosno promjenom pravnog položaja zakupnika. Iznimno, ugovor o zakupu neće prestati u slučaju da pravni slijednici bivšeg zakupnika preuzmu u roku od 30 dana od dana nastanka okolnosti iz prethodnoga sva prava i obveze bivšeg zakupnika, te da u istom roku podmire sve dospjele tražbine zakupodavca. Preuzimanje prava i obveza bivšeg zakupnika moguće je jedino u slučaju da pravni slijednik ispunjava uvjete za obavljanje ugovorene djelatnosti.
Članak 32. O promjeni ili dopuni ugovorene djelatnosti zakupnika u poslovnom prostoru odlučuje općinski načelnik. Promjena djelatnosti može se dopustiti zakupniku pod slijedećim uvjetima: 1. da je zakupnik u poslovnom prostoru obavljao ugovorenu djelatnost najmanje godinu dana prije donošenja zahtjeva za promjenu, 2. da će zakupnik o svom trošku, bez prava povrata uloženih sredstava izvršiti dopuštene preinake poslovnog prostora radi obavljanja promijenjene ili dopunjene djelatnosti, 3. da zakupnik još nije izvršio radove iz članka 28. ove Odluke čiju vrijednost prebija sa zakupninom, 4. da zakupnik uredno plaća zakupninu. U zdravstvenim ustanovama kojima je osnivač Općina, promjena namjene poslovnog prostora u kojem se obavlja zdravstvena djelatnost, provodi se, osim prema odredbama ove Odluke, i prema odredbama Zakona o zdravstvenoj zaštiti i odgovarajućim podzakonskim aktima.

Članak 33.

Članak 33. Na prava i obveze stranaka koje nisu posebno naznačene ovom Odlukom odgovarajuće se primjenjuju odredbe Zakona o zakupnu poslovnog prostora. 20. srpnja 2010. Broj 15 - Stranica 1173 “ S L U Ž B E N I G L A S N I K M E Đ I M U R S K E Ž U PA N I J E ” Odredbe ove Odluke o pravima i obvezama općinskog načelnika odgovarajuće se primjenjuju na prava i obveze nadležnog tijela pravnih osoba kojima je Općina Sveta Marija jedini osnivač ili u kojem ima pretežiti osnivački udio. iX. PRiJELAZNE i ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 34.

Članak 34. Općinski načelnik može dati na uporabu određene poslovne prostore u vlasništvu Općine pravnim osobama kojima je Općina Sveta Marija jedini osnivač ili u kojem ima pretežiti osnivački udio, kao i humanitarnim, kulturnim, socijalnim, zdravstvenim i sličnim organizacijama od općinskog interesa. U slučaju iz prethodnoga stavka, općinski interes utvrđuje Općinsko vijeće Općine Sveta Marija posebnom odlukom. OPĆiNA SVETi AKTi OPĆiNSKOG NAČELNiKA