Strategija upravljanja imovinom Grada Mursko Središće za razdoblje 2019.-2025.

• postići da korisnici ili njihovi sponzori sami održavaju imovinu • poticati korisnike ili sponzore da daju u zakup nekorištene dijelove prostora ili područja drugim komercijalnim ili neprofitnim pravnim osobama te točno izvještavati vlasnika o ostvarenim neto prihodima i u skladu s tim prilagoditi subvencije Osnovni podaci o jedinici imovine Red. br. • uspostaviti jasne ugovorne odnose s korisnicima koji ugovaraju međusobne obveze za održavanje imovine i raspodjelu troškova i prihoda • pratiti namjenu i korištenje kako bi se osiguralo da neiskorišten prostor bude dodijeljen ozbiljnijim korisnicima • urediti da više skupina korisnika dijeli objekt Višak imovine 1. dati nekretnine u zakup uz najvišu i najbolju namjenu radi stvaranja tekućih prihoda 2. povremeno ocijeniti rezultate ostvarenja prihoda kod tih nekretnina pomoću alternativnih investicijskih kriterija 3. provoditi selektivna kapitalna ulaganja radi povećanja prihoda 4. prodati nekretnine koje ne daju dovoljno dobre rezultate, kako bi se ostvarili jednokratni prihodi 5. smanjiti troškove održavanja i obveze na imovini ako se ona ne može dati u zakup niti prodati USVAJANJE KLASIFIKACIJE I FINANCIJSKIH NAČELA/CILJEVA NA VIJEĆU LOKALNE SAMOUPRAVE, KAO DIO STRATEŠKOG PLANA ZA UPRAVLJANJEM IMOVINOM (prema zakonskom okviru nije potrebno) U sljedećoj tablici je prikazana ABC klasifikacija imovine. Podaci su preuzeti iz Registra nekretnina Grada Mursko Središće, a podaci unutar Registra su uneseni na temelju izvadaka iz Katastra i Zemljišne knjige. Grad planira uskladiti Registar sa stvarnim stanjem na terenu, provjeriti i, po potrebi, izmijeniti i uskladiti portfelje i potportfelje unutar Registra, što će, u slučaju promjena, utjecati na promjenu trenutne funkcije i/ ili optimalne funkcije pojedinih jedinica imovine, odnosno na ABC klasifikaciju imovine.

Tablica 10 Klasifikacija imovine Grada Mursko Središće Klasifikacija imovine Optimalna Funkcija funkcija Broj jedinica 2 Portfelj Potporfelj Parkirališta 1. Javni prostori Ostali javni prostori Groblja i mrtvačnice Komunalna 2. Trafostanice infrastruktura Crpilište 3. Kulturni objekti Crkve i kapele 4. Obrazovni objekti Vrtići 5. Poslovni prostori Ostali poslovni prostori Ceste Ostali nerazvrstani 6. Prometnice putevi Putovi Nerazvrstane ceste Površina (m ) A B C A B C imovine (JI) 2 JI 1.799,00 + + 1 JI 917,00 + + 3 JI 24.133,00 + + 1 JI 23,00 + + 1 JI 23,00 + + 1 JI 15,00 + + 2 JI 405,00 + + 6 JI 5.945,00 + + 301 JI 525.536,00 + + 1 JI 7,00 + + 16 JI 6.980,00 + + 96 JI 245.387,00 + + Stranica 3898 - Broj 17 “SLUŽBENI GLASNIK MEĐIMURSKE ŽUPANIJE” 29. studenoga 2019. Otvoreni tereni Zatvoreni tereni Zemljišta za sport i 7. Sportski objekti rekreaciju Ostali sportski objekti 8. Stanovi Ostali stanovi Izgrađena građevinska zemljišta Neizgrađena građevinska zemljišta Poljoprivredna 9. Zemljišta zemljišta Šume Šumska zemljišta Ostala zemljišta Izvor: Registar nekretnina Grada Mursko Središće 5.4. Procjena vrijednosti imovine/nekretnina Ključno početno pitanje za upravitelje imovinom jest koju vrstu vrijednosti trebaju znati. Općenito postoje dvije skupine imovina: 1. jedinice imovine koje se mogu prenijeti (prodati) barem potencijalno (imovina u vlasništvu lokalne samouprave); − za tu je imovinu poznavanje tržišne vrijednosti imovine ključ praćenja i kontrole rezultata; 2. imovina lokalne samouprave koja nije prenosiva prema bilo kakvim racionalnim pretpostavkama;

− suvremeni pristup za procjenu imovine je takozvana cijena vijeka trajanja, koja se sastoji od cijene izgradnje i troškova održavanja i popravaka imovine za vrijeme njezina vijeka trajanja. Važno je shvatiti da računovodstvena (knjigovodstvena) vrijednost nekretnine ima ograničeno značenje u procesu donošenja racionalnih odluka u upravljanju imovinom. ODREĐIVANJE PRIORITETA MEĐU IMOVINOM KOJA SE PROCJENJUJE: 1. nema sva javna imovina tržišni potencijal ili usporedive prodaje u privatnom sektoru, 2. brojna imovina ima socijalnu vrijednost koju je teško količinski odrediti, 3. vrijednost javne imovine ovisi o klasifikaciji i ograničenjima, 4. standardi za procjenu javne imovine teško se uvode i održavaju, 5. procjena je skup proces, posebno kada sudski vještaci izrađuju dobro dokumentirane izvještaje o procjeni; zato je i trošak za poreznog obveznika popriličan. Preporuke za primjenu prilikom procjene vrijednosti imovine su sljedeće: • odrediti sve nekretnine koje su prenosive ili su to barem potencijalno (obaviti procjenu njihove tržišne vrijednosti), • započeti sustavnu procjenu počevši od pokusnih procjena nekoliko jedinica imovine, koje se doimaju potencijalno najunosnijima ili, suprotno tome, najproblematičnijima i najskupljima za lokalne samouprave, • prije bilo kakve prodaje imovine lokalne samouprave naručiti njezinu neovisnu procjenu, 2 JI 1.603,00 + + 1 JI 2.013,00 + + 4 JI 57.274,00 + + 2 JI 2.835,00 + + 1 JI 41,00 + + 1 JI 133,74 + + 14 JI 4.935,70 + + 27 JI 15.017,10 + + 168 JI 174.530,50 + + 20 JI 22.174,06 + + 10 JI 27.246,00 + + 2 JI 2.110,00 + + 8 JI 29.693,00 + + UKUPNO: 1.150.776,10 • upravitelje imovinom osposobiti za stručnu procjenu tako da budu “educirani klijenti” za profesionalne procjenitelje, • pripremiti se za procjenu troškova vijeka trajanja neprenosive imovine, te • pripremiti se za procjenu poslovnih interesa lokalne samouprave u različitim poduzećima.

Grad Mursko Središće ima ukupno 691 jedinicu imovine prema trenutnom stanju uspostavljenog Registra nekretnina u kojemu je sva imovina grupirana u portfelje i potportfelje. Registar nekretnina daje cjelokupan pregled nekretnina Grada, sa svim relevantnim podacima kao što su: naziv jedinice imovine, površina, vrijednost imovine, katastarska općina, broj katastarske čestice, prihodovna i troškovna strana za svaku pojedinu jedinicu imovine. Osim navedenoga, posebno je potrebno istaknuti da je u Registru nekretnina sva imovina funkcijski klasificirana na: obveznu, diskrecijsku i višak imovine. S obzirom na veliki broj jedinica imovine koju tehnički nije moguće uvrstiti u samu Strategiju imovine, detaljan pregled imovine sa financijskog aspekta, odnosno vrijednosti imovine daje se u Registru nekretnina Grada Mursko Središće koji je sastavni dio ove Strategije. Procijenjena vrijednost imovine, odnosno pojedinih jedinica imovine rezultat je sveobuhvatnih istraživanja tržišnih cijena za pojedine vrste imovine, odnosno nekretnina na pojedinom području u ovom slučaju na području Grada Mursko Središće. Prilikom definiranja vrijednosti svake pojedine vrste imovine u obzir je uzeta prosječna tržišna cijena nekretnina na tržištu nekretnina i zakonski okvir, odnosno pojedini Pravilnici, Odluke i Naputci za određivanje vrijednosti pojedinih vrsta imovine, odnosno nekretnina koji se u nastavku navode: • Pravilnik o metodologiji utvrđivanja tržišne cijene za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske izravnom pogodbom • Uputa o priznavanju, mjerenju i evidentiranju imovine u vlasništvu Republike Hrvatske • Pravilnik o mjerilima za utvrđivanje vrijednosti oduzetog poljoprivrednog zemljišta, šuma i šumskog zemljišta • Agencije za posredovanje nekretninama (Hrvatska gospodarska komora)

• Podaci iz Porezne uprave • Interne knjigovodstvene evidencije Grada Mursko Središće. 29. studenoga 2019. “SLUŽBENI GLASNIK MEĐIMURSKE ŽUPANIJE” Broj 17 - Stranica 3899 Ukupna procijenjena vrijednost imovine/nekretnina u vlasništvu Grada Mursko Središće (sukladno trenutnom stanju Registra nekretnina Grada Mursko Središće) iznosi 20.372.726,33 kn. Struktura imovine Grada i vrijednosti po portfeljima i potportfeljima su vidljivi u sljedećoj tablici. Tablica 11 Prikaz vrijednosti imovine Grada Mursko Središće po portfeljima i potportfeljima Izvor: Registar nekretnina Grada Mursko Središće Stranica 3900 - Broj 17 “SLUŽBENI GLASNIK MEĐIMURSKE ŽUPANIJE” 29. studenoga 2019. 5.5. Operativni izvještaji Operativni izvještaj predstavlja računovodstveni izvještaj koji prikazuje sve prihode i izdatke povezane s funkcioniranjem jedinice nekretnine i podijeljen je u kategorije transakcija kao što su prihod od najma, održavanje i popravci, struja i porezi. Operativni izvještaj bi trebao uključivati kategorije potrebne za točno prikazivanje financijskih rezultata funkcioniranja imovine. Operativni izvještaj prikazuje neto operativni prihod. Svrha operativnih izvješća je ocijeniti financijske rezultate pojedine imovine i odrediti problematične jedinice imovine radi korektivnih mjera. Problem je u mnogim lokalnim samoupravama u Hrvatskoj taj što se podaci o financijskim rezultatima rijetko prikupljaju na osnovi pojedinačne imovine. Umjesto toga, podaci se prikupljaju i prezentiraju zbirno, što je prikladno za opće računovodstvene svrhe, ali ne i za djelotvorno upravljanje imovinom. Zbog toga je za lokalnu samoupravu bitno uvesti i stalno koristiti obrazac za operativne izvještaje.

Preporuke za primjenu operativnih izvještaja za imovinu i portfelje su sljedeće: • sustavno upotrebljavati operativne izvještaje za svu imovinu (i prostore), • u operativne izvještaje treba uključiti sve bitne prihode i izdatke za svaku jedinicu imovine uz, što je posebno važno, troškove upravljanja, • treba upotrebljavati računalne aplikacije za upravljanje imovinom, i to posebno one aplikacije koje se mogu nabaviti u Hrvatskoj i za koje se može dobiti podrška u privatnim organizacijama za upravljanje imovinom i njihovim podružnicama, • za portfelje homogenih jedinica imovine (kao što su javne površine za iznajmljivanje), treba uvesti izvještaje o prihodu na razini portfelja, • pripremiti godišnji proračun ili financijski plan za svaku jedinicu imovine te provoditi redovitu usporedbu i analizu stvarnih i planiranih učinaka imovine. U svrhu upravljanja imovinom, tipični će se operativni izvještaji sastojati od sažetog pregleda prihoda i izdataka. Važno je biti prilagodljiv u oblikovanju izvještaja, dodavati ili brisati skupine prihoda i izdataka prema potrebi. Korisno je napraviti izvještaj tako da se stvarni rezultati mogu usporediti stavku po stavku s proračunom i s rezultatima iz prethodne godine. Tipičan izvještaj sadrži najmanje dva stupca s podacima: a) rezultate tekućega mjeseca i b) kumulativne rezultate za godinu na dan. Dalje u tekstu slijedi primjer takva jednostavnog izvještaja koji ne uključuje sve vrste usporedbi, ali takve usporedbe zahtijevaju samo dodavanje stupaca s tim podacima.

Tablica 12 Primjer operativnog izvještaja Prihodi Bruto potencijalni prihod1 - Gubici zbog neiskorištenosti2 = Bruto efektivni prihod Tekući troškovi3 Popravci Grijanje Struja Voda Odvoz otpada Osiguranje Porezi Komunalna naknada Naknada za upravljanje imovinom + Ostalo4 = Ukupni tekući troškovi Bruto efektivni prihod - Ukupni tekući troškovi = Neto efektivni prihod Troškovi financiranja - Hipotekarna kamata Dodatni troškovi Procjena + Ostalo5 = Ukupno dodatno Neto efektivni prihod - Hipotekarna kamata - Ukupno dodatno = Neto prihod Neto prihod - Otplate hipotekarne glavnice6 = DOBIT 7 Izvor: Priručnik za upravljanje imovinom u JLP(R)S, Zagreb, 2004. 1 Bruto efektivni dohodak uključuje stvarnu zakupninu i druge dodatne iznose prihoda koji bi se prikupili ako bi se dali u zakup neiskorišteni prostori. Taj se dohodak može dalje podijeliti na dvije vrste dohotka kao što su zakupnine, prihodi od strojeva za igre na sreću, naplatu za kopiranje, itd. Ako je zakupnina umjetno niska da bi se dala subvencija zakupcu, ta se subvencija može također uključiti kao dodatak iznosu koji je doista prikupljen. 2 Iznos zakupnine koji je izgubljen zbog neiskorištenosti i gubitaka u naplati, kao i subvencije u obliku smanjenja zakupnine uključene u gornji bruto potencijalni dohodak. 3 Kategorije pod ovim nazivom trebalo bi promijeniti tako da uključuju druge vrste troškova. Neke od navedenih ne moraju biti nužne i mogu se izbrisati. 4 Ostali su troškovi oni koji ne pripadaju ni pod jedan od drugih opisanih troškova, ali su premali kako bi opravdali svoj opis prema stavkama.

5 Ova bi kategorija mogla uključiti određene računovodstvene, pravne i druge naknade koje nastaju kao rezultat zahtjeva vlasnika, ali nisu nužne za uspješan rad imovine. 6 Za otplatu hipotekarne glavnice potrebna je gotovina, ali donosi prihod vlasniku smanjenjem neotplaćenog duga na imovini. S druge strane, otplate kamate, iako je i za njih potrebna gotovina, ne umanjuju dug pa tako ni ne donose prihod vlasniku. Dug je rezultat okolnosti u kojima se nalazi vlasnik. Sama imovina može jednako raditi i s dugom, i bez njega. 7 Tijek novca je iznos gotovine, pozitivan ili negativan, koji vlasnik prima kao rezultat zadržavanja investicije. Od najveće je važnosti da zaposlenici u lokalnoj samoupravi izrade takve izvještaje za svu imovinu kojom sami upravljaju. 29. studenoga 2019. “SLUŽBENI GLASNIK MEĐIMURSKE ŽUPANIJE” Broj 17 - Stranica 3901 Ako je upravljanje imovinom povjereno vanjskim upraviteljima nekretninama, od njih će se tražiti operativni izvještaji. Upravitelji nekretninama mogu već biti potpuno sposobni podnijeti odgovarajuće izvještaje, ali to ne čine zbog izostanka interesa vlasnika imovine ili zbog nedovoljnoga razumijevanja mogućnosti njihovih sustava. Osim mjesečnih izvještaja, potrebno je priložiti i kumulativne izvještaje za godinu do datuma aktualnog izvještaja za svaku pojedinu nekretninu. Važno je da upravitelji imovinom imaju pregled dužeg razdoblja jer je to ključno za trendove praćenja korištenja i ocjenu rezultata imovine. Unutar Grada Mursko Središće nije uspostavljen sustav izrade i predaje operativnih izvještaja.

Red. Portfelj br. Hlapičina Križovec 1. Zemljišta8 36.474,13 39.263,00 2. Prometnice9 192.849,00 162.909,00 Komunalna 3. 23,00 10.131,00 infrastruktura10 4. Poslovni prostori11 - 301,00 5. Stanovi12 - - 6. Obrazovni objekti13 - - 7. Sportski objekti14 22.155,00 23.361,00 8. Javni prostori15 - - 9. Kulturni objekti16 - - UKUPNO: 251.501,13 235.965,00 Izvor: Registar nekretnina Grada Mursko Središće 8 Zemljišta obuhvaćaju izgrađena i neizgrađena građevinska zemljišta, poljoprivredna zemljišta, šume i šumska zemljišta te ostala zemljišta. 9 Prometnice obuhvaćaju ostale nerazvrstane puteve, putove, nerazvrstane ceste i ceste. 10 Komunalna infrastruktura obuhvaća groblja i mrtvačnice te ostalu komunalnu infrastrukturu (crpilište, trafostanica). 11 Poslovni prostori obuhvaćaju ostale poslovne prostore. 12 Stanovi obuhvaćaju ostale stanove. 13 Obrazovni objekti obuhvaćaju vrtiće. 14 Sportski objekti obuhvaćaju otvorene i zatvorene terene, zemljišta za sport i rekreaciju te ostale sportske objekte. 15 Javni prostori obuhvaćaju parkirališta i ostale javne prostore. 16 Kulturni objekti obuhvaćaju crkve i kapele. Iz prethodno prikazane tablice može se zaključiti da Grad Mursko Središće raspolaže s ukupno 1.150.776,10 m2 nekretnina te je u većini slučajeva isključivi vlasnik istih. Lokalne samouprave poduzimaju projekte od kojih većina uključuje razvoj neke vrste nekretnina. U nekim je slučajevima do 70% proračuna lokalnih samouprava namijenjeno za izdatke vezane za razvoj i održavanje nekretnina. Samo je po sebi jasno da tolika raznovrsnost portfelja i projekata mora biti pažljivo praćena i nadzirana, kako bi se ostvarile odgovarajuće koristi, te kako bi se izbjegli financijski gubici i propadanje imovine.

Primarna sredstva za ostvarenje željenih ciljeva upravljanja jesu da se provede studija izvedivosti koja bi mogla uključiti analizu očekivanih financijskih posljedica za lokalnu samoupravu prije uključenja u neki posao, investiciju ili građevinski projekt. 5.6. Financijska analiza portfelja, imovine i projekata Imovinski portfelji lokalnih samouprava su vrlo različiti po svojem sadržaju, veličini i značaju. Oni sadrže zemljišta, stambenu imovinu, uredske zgrade i prostorije za vladinu i djelomično vladinu upotrebu, nerezidentne (poslovne) zakupnine, sportske i kulturne prostorije, dječje vrtiće, zelene tržnice, infrastrukturu rasvjete, industrijske i skladišne/ distribucijske nekretnine i različita poduzeća. Tablica 13 Prikaz podjele imovine Grada Mursko Središće prema portfeljima, katastarskoj općini i ukupnoj površini Katastarska općina Ukupna površina Mursko portfelja Peklenica Štrukovec Čakovec Središće (m2) 145.606,86 52.938,37 1.368,00 56,00 275.706,36 179.336,00 189.601,00 53.215,00 - 777.910,00 14.025,00 - - - 24.179,00 2.351,00 3.281,00 - 12,00 5.945,00 133,74 - - - 133,74 305,00 100,00 - - 405,00 18.250,00 - - - 63.766,00 2.716,00 - - - 2.716,00 15,00 - - - 15,00 362.738,60 245.920,37 54.583,00 68,00 1.150.776,10 Preporuke za primjenu financijske analize portfelja, imovine i projekata su sljedeće: • osposobiti zaposlene unutar lokalne samouprave koji se bave upravljanjem imovinom za korištenje analize diskontiranoga novčanog tijeka, • prije nego što financijski podaci o pojedinačnim jedinicama imovine postanu dostupni, potrebno je provesti analizu godišnjih rezultata u vezi s prihodima, izdacima i neto prihodom (gubicima) na temelju skupnih podataka (na razini portfelja), • u najvećoj mogućoj mjeri razmotriti portfelje homogenih imovina (odvojiti subvencioniranu i nesubvencioniranu imovinu), te • u analizirane podatke uključiti sve relevantne prihode i izdatke za svaki portfelj (posebno troškove upravljanja).

ALATI ZA ANALIZU IMOVINE KOJA STVARA PRIHODE (VIŠAK IMOVINE) Imovina koja stvara prihode (višak) trebala bi se tretirati kao investicijska imovina i kao takva analizirati u odnosu na ostale izvedive investicije. Ako imovina ne ostvaruje dovoljne povrate, njezine financijske rezultate treba temeljito ispitati da bi se vidjelo kako bi se oni mogli poboljšati. Ako poboljšanje ne rezultira u većim povratima, vlasnik bi trebao razmotriti prodaju imovine i reinvestiranje prihoda u drugu vrstu investicije. Postoje dva osnovna alata za analizu imovine koja stvara prihod koji su nadalje navedeni. Stranica 3902 - Broj 17 “SLUŽBENI GLASNIK MEĐIMURSKE ŽUPANIJE” 29. studenoga 2019. 1. ALAT (stopa kapitalizacije) - najjednostavniji, zasnovan na „formuli trokuta“ za jednogodišnju analizu R – stopa kapitalizacije I – prihod V – vrijednost Svaka od ovih triju značajki može biti izračunata ako su druge dvije poznate. Ključ je za ispravno korištenje te grube procjene taj da se razumije da bi I (prihod) trebao biti neto operativni prihod. Neto operativni prihod ili neto tijek novca apsolutno je neophodna osnovna karakteristika za bilo koju imovinu koja stvara prihod jer stavlja zajedno prihode i troškove, te pokazuje ostvaruje li imovina neto prihod ili neto gubitak. Kada upravitelj imovine uoči pokazatelje da imovina ne ostvaruje zadovoljavajuće povrate, najprije bi trebao pomno ispitati čitav lanac upravljanja imovinom. Kako bi utvrdio postoje li prilike za poboljšanje financijskih rezultata potrebno je djelovati u smjeru povećanja prihoda te smanjenja izdataka.

2. ALAT (indikator operativnog troška) Operativni izvještaji za svaku imovinu omogućavaju upraviteljima imovine da se koriste jednostavnim indikatorima za usporedbu jedne imovine s drugom unutar iste kategorije i da identificiraju imovine koje daju bolje ili lošije financijske rezultate od drugih. ili dodatno na to Također su vrlo korisne usporedbe linijskih stavki prihoda i troška “po kvadratnom metru”. Ti omjeri mogu biti unutar različitih opsega za različite vrste imovine (npr. za stambene i poslovne zakupe). ANALIZA DISKONTIRANOGA NOVČANOG TIJEKA Sveobuhvatnija tehnika za analiziranje prihoda nekretnine ili investicijskih projekata je Analiza diskontiranoga novčanog tijeka. U biti, ova tehnika omogućava procjenu tržišne vrijednosti imovine ili projekta zasnovanog na dohodcima i troškovima koji nastaju u određenome vremenskome razdoblju. Ovo je osobito korisno kada postoji potreba za odlukama o financijski smislenom izboru između dviju ili više mogućih upotreba iste imovine ili između alternativnih investicijskih projekata. Diskontirani novčani tijek zasnovan je na premisi da novac više vrijedi danas nego ako treba čekati da ga se primi kasnije. Tako budući dohodak vrijedi manje nego sadašnji dohodak. Članovi radne skupine za upravljanje imovinom Grada Mursko Središće primjenjuju navedene alate za financijsku analizu. 5.7. Deregulacija iznajmljivanja Preporuke za provedbu deregulacije i poboljšanja cijena zakupa su sljedeće: • pregledati i ponovno razmotriti uredbu lokalne samouprave kojom se regulira korištenje zakupljenih poslovnih prostora lokalne samouprave, • poboljšati postupke nadmetanja i standardni ugovor kako bi se osigurali bolji tržišni potencijal i profitabilnost zakupljenih poslovnih prostora lokalne samouprave, • revidirati upravljanje zakupljenom poslovnom i stambenom imovinom kako bi se sustavno poboljšala opća učinkovitost (osobito radi mogućnosti praćenja financijskih rezultata kompletne iznajmljene imovine i portfelja, povećanja stopa naplate, smanjenja troškova upravljanja itd.), te • izložiti otvorenoj konkurenciji portfelj stambenih zajmova i potaknuti banke na sudjelovanje.

Politika i praksa zakupa poslovnih prostora koje primjenjuju lokalne samouprave u Hrvatskoj izgleda prekomjerno regulirano, s uglavnom negativnim posljedicama za gospodarstvo lokalne samouprave. Stoga je taj sektor potrebno uskladiti s uobičajenim pristupima u zemljama s razvijenim tržišnim gospodarstvima. Lokalne samouprave u Hrvatskoj definiraju vrstu upotrebe imovine u previše detalja. Kad je imovina ponuđena na natječaj, ona ima svoju dopuštenu upotrebu propisanu preusko kao “trgovine”, “ugostiteljska radnja”, “ured“ itd. Mnogo je puta u svijetu dokazano da prodavači u privatnom sektoru imaju bolji osjećaj što bi ljudi mogli trebati na konkretnoj lokaciji, nego što bi bilo koja samouprava mogla imati. Kad samouprava odluči kako bi se trebala upotrebljavati jedinica nekretnine, time stvara umjetne prostorne okvire koji iskrivljuju tržišta. Bilo kakva ograničenja nametnuta na korištenje imovine smanjuju potencijalni prihod, a s time i vrijednost imovine, do čega vlasnik može doći kroz zakup ili prodaju imovine. Ta ograničenja gravitiraju prema povećanju vremena kada je prostor prazan i vode propadanju stanja i izgleda imovine i okolnog područja. Grad ima ovlasti da odredi ograničenja i uvjete upotrebe imovine, kao i s tim povezanih transakcija. Teže je dati sposobnost donošenja odluke korisnicima i kupcima. Međutim, to se mora učiniti koliko god je moguće. Društvo, zasigurno, ima interese koji moraju biti zaštićeni kroz ograničenja i druga sredstva. Ali prekomjerna će regulacija i ograničenja odbiti one koji bi možda produktivnije koristili imovinu i koji stoga mogu platiti veću cijenu ili zakup. Važno je revidirati obrasce i postupke zakupa, prodaje, ograničenja uporabe i drugo vezano uz privatnu uporabu gradske imovine, te nastojati eliminirati one zahtjeve koji nisu neophodni za javni interes, tako da gospodarska korist od gradske imovine može biti najveća moguća. Za povećanje efikasnosti prakse davanja u zakup lokalnih samouprava, također bi bilo korisno učiniti neke promjene u standardnim ugovorima o zakupu poslovnih prostora i procedura davanja u zakup.

Upravitelji imovinom lokalnih samouprava trebali bi istražiti razloge za nisku stopu prikupljanja najamnine i poduzeti radnje za odstranjivanje tih razloga i povećanje prikupljanja. Moraju se poduzeti postupci radi provođenja odredbi najma, uključujući deložaciju najmoprimaca koji ne plaćaju najamninu. Deregulacija predstavlja smanjenje prekomjerne regulacije i ograničenja sa ciljem povećanja efikasnosti prakse davanja u zakup poslovnih prostora, odnosno produktivnijeg korištenja 29. studenoga 2019. “SLUŽBENI GLASNIK MEĐIMURSKE ŽUPANIJE” Broj 17 - Stranica 3903 nekretnina u vlasništvu Grada. U tom smjeru Gradsko vijeće Grada Mursko Središće donijelo je sljedeće Odluke: • Odluka o uvjetima i postupku natječaja za zakup poslovnog prostora u sportskoj dvorani u Murskom Središću s uključenim inventarom („Službeni glasnik Međimurske županije“ broj 13/17, 2/19). Naziv/opis jedinice Red. imovine Adresa br. (poslovnog prostora) Grad Mursko Središće trenutno raspolaže/ima u vlasništvu 14 poslovnih prostora koji su u zakupu. Poslovni prostori Grada su navedeni u sljedećoj tablici. Tablica 14 Popis poslovnih prostora u zakupu u vlasništvu Grada Mursko Središće Iznos mjesečne zakupnine Površina (m2) (kn/EUR) Žrtava fašizma 2/a, 40 000 Čakovec 114,30 EUR-a mjesečno u 1. Metss d.o.o. (poslovni prostor u Križovcu, Križovec 17) 25,4 m2 protuvrijednosti u kunama na dan plaćanja Žrtava fašizma 2/a, 40 000 Čakovec 140,00 EUR-a mjesečno u 2. Metss d.o.o. (poslovni prostor u Štrukovcu, Štrukovec bb)

Zgrada autobusnog 75 m2 protuvrijednosti u kunama na dan plaćanja Trg bana Josipa Jelačića 6, Mursko 2 3. kolodvora Središće Zgrada autobusnog 10,80 m 108,00 kn mjesečno Trg bana Josipa Jelačića 6, Mursko 2 4. kolodvora Središće Zgrada bivše apoteke i 5. Martinska 2, Mursko Središće pošte 6. Društveni dom Križovec Križovec 17 Zgrada Centra za 20,00 m 200,00 kn mjesečno 15,00 m2 105,00 kn mjesečno 25,00 m2 125,00 kn mjesečno Trg bana Josipa Jelačića 10, Mursko 2 7. kulturu „Rudar“ Središće Zgrada Centar za 14,33 m 143,30 kn mjesečno Trg bana Josipa Jelačića 10, Mursko 2 8. kulturu „Rudar“ Središće Zgrada bivše apoteke i 9. Martinska 2, Mursko Središće pošte Zgrada bivše apoteke i 10. Martinska 2, Mursko Središće pošte Društveni dom 37,17 m 321,70 kn mjesečno 37,35 m2 261,45 kn mjesečno 71,36 m2 499,52 kn mjesečno Trg Pekleničkih rudara 3, Peklenica, 2 11. Peklenica 40315 Mursko Središće 12. Društveni dom Križovec Križovec 17 Društveni dom 13. Trg Pekleničkih rudara 3 Peklenica Zgrada Centra za 24,00 m 120,00 kn mjesečno 25,00 m2 125,00 kn mjesečno 40,00 m2 200,00 kn mjesečno Trg bana Josipa Jelačića 10, Mursko 2 14. kulturu „Rudar“ Središće Izvor: Grad Mursko Središće Zakup poslovnih prostora Grad rješava na način i prema uvjetima koji su navedeni u ugovorima o zakupu poslovnog prostora. Grad Mursko Središće je tijekom 2018. godine zabilježio prihode od zakupa poslovnih prostora u ukupnom iznosu od 72.135,81 kn, što je u odnosu na prethodnu godinu smanjenje za 3,52%. 5.8. Praćenje subvencija Imovina koja se daje u zakup stvara najviši dohodak i vrijednost za vlasnika. Ako neki poduzetnik uspješno odredi potražnju za određenim dobrima ili uslugama na konkretnoj lokaciji, to će dovesti do veće prodaje i dobiti. Najbolja namjena imovine će osigurati najvišu najamninu i vrijednost za vlasnika.

Ovaj proces dugoročno vodi do najboljega osiguravanja dobara i usluga za zajednicu i najboljih financijskih rezultata. S druge strane, može doći do pogrešaka i propusta u poslovnim procesima, ali i oni su potrebni kako bi tržište najdjelotvornije funkcioniralo. Preporuke za implementaciju su sljedeće: 14,33 m 143,30 kn mjesečno • pratiti cijene najma u privatnom sektoru radi procjene indirektnih subvencija najamnina koje primaju korisnici prostora lokalne samouprave, • odrediti koje su nekretnine povezane s različitim vrstama potpore lokalne samouprave (kao što je najam ispod tržišne vrijednosti, subvencije korisnicima za tekuće izdatke ili izravno plaćanje tekućih izdataka od strane lokalne samouprave, itd.), te • pratiti i procijeniti iznos tih subvencija za svaku nekretninu i svaki portfelj imovine, počevši od nekretnina kojima se koriste neprofitne organizacije, redovnog poslovnog zakupa, sportskih objekata i objekata kulture. Dohodak koji lokalna samouprava propušta time što iznajmljuje imovinu ispod tržišne cijene predstavlja indirektne subvencije u vezi s imovinom koju stanari od lokalne samouprave dobivaju za te prostore. Neprofitne organizacije su najbolji primjer indirektnih subvencija za najam. Njima se daju brojni prostori znatne površine, smješteni u najatraktivnijim i najskupljim zonama koje pokrivaju povijesna ili poslovna središta. U nekim slučajevima, neprofitne organizacije plaćaju Stranica 3904 - Broj 17 “SLUŽBENI GLASNIK MEĐIMURSKE ŽUPANIJE” 29. studenoga 2019.

simboličnu zakupninu koja može biti desetak puta niža od tržišne. Odluku o određivanju početnih cijena zakupnine za poslovne prostore u vlasništvu Grada Mursko Središće, a koji se daju putem javnog natječaja, donosi gradonačelnik, a temeljem procjembenog elaborata izrađenog od strane stalnog sudskog vještaka za procjenu nekretnina ili stalnog sudskog procjenitelja. O plaćanju i iznosu naknade za korištenje nekretnine u vlasništvu Grada koja se dodjeljuje na korištenje organizacijama civilnog društva, odlučuje gradonačelnik svojom odlukom. Oni koji donose odluke o tome bi li indirektne subvencije za najam (i kojeg iznosa) trebalo osigurati korisnicima poslovnih prostora lokalne samouprave trebali bi biti dobro informirani o troškovima subvencija, a pružanje informacija trebala bi biti odgovornost upravitelja imovinom lokalne samouprave. Za svaki prostor posebno, upravitelji imovinom trebali bi barem znati procijenjeni tržišni najam. Na temelju iznosa tržišnog najma može se procijeniti iznos subvencije za svaki prostor oduzimanjem stvarnog najma od tržišnog najma. Gradonačelnik može odrediti da se za korištenje prostora organizacijama civilnog društva naknada utvrđuje u iznosu povoljnijem u odnosu na tržišne prilike, s obzirom da se radi o organizacijama civilnog društva koje nisu osnovane radi stjecanja dobiti i djeluju u općem interesu društva. Na taj način Grad pruža nefinancijsku podršku organizacijama civilnog društva, naplatom naknade ispod tržišne cijene daje indirektnu subvenciju Obračun koji pokazuje veličinu subvencije koju primaju subvencionirane organizacije potrebno je učestalo pratiti.

5.9. Izvještavanje o imovini Jedinicama lokalne samouprave i njihovim stanovnicima potrebne su potpune i jezgrovite informacije o imovini koju lokalna samouprava posjeduje i podupire. Načelnicima, vijećima i stanovnicima ne moraju nužno biti potrebne detaljne informacije o svakoj jedinici imovine. No, trebali bi imati jasan, sažet pregled, koji bi pokazao glavne portfelje imovine, prihode, izdatke i glavne institucije koje su u to uključene. Razina informiranosti trebala bi biti dovoljna da se javnosti prikaže kvaliteta upravljanja tom imovinom, da se ne bi posumnjalo u korupciju u raspodjeli imovine lokalne samouprave i u drugim financijskim i nefinancijskim aspektima. Jedinice lokalne samouprave nisu uskladile standardni oblik izvještavanja. Izvještaj bi trebao pružiti dovoljno informacija kako bi se zadovoljile potrebe mještana, ali isto tako, osoblje odjela za upravljanje imovinom ne bi trebalo biti opterećeno nepotrebnim prezentiranjem detaljnih informacija. Preporuke za primjenu postupka izvještavanja o imovini su sljedeće: • uvesti i testirati oblik godišnjeg izvještaja o imovini lokalne samouprave. 5.10. Konsolidirano upravljanje Čest je slučaj da su lokalne samouprave podijeljene na više upravnih odjela (npr. UO za gospodarstvo, UO za komunalne djelatnosti, UO za šport i sl.). Samim time je i upravljanje imovinom, uz rijetke iznimke, podijeljeno među tim odjelima. Nedostatak u svemu tome je što niti jedan upravni odjel nema potpunu sliku situacije. Preporuke za implementaciju su sljedeće:

• centralizirati upravljanje svim nekretninama u jednom upravnom odjelu, • koristiti se u najvećoj mogućoj mjeri postojećim uslugama koje pružaju ostali odjeli lokalne samouprave (npr. računovodstvo), kako bi se izbjeglo udvostručavanje usluga, • odrediti sve komponente upravljanja imovinom i nekretninama, gdje bi kompetitivno ustupanje privatnom sektoru rezultiralo većom učinkovitošću, • započeti sa sustavnim korištenjem vanjskih dobavljača koji se biraju natječajem, te • financijski motivirati osoblje koje se bavi upravljanjem imovinom. Kako bi se poboljšala organizacija upravljanja imovinom, kao što je već spomenuto, jedinice lokalne samouprave moraju centralizirati odgovornost, a to mogu kroz: 1. Organiziranje središnjeg ureda za upravljanje imovinom koji bi bio odgovoran za: − izradu i primjenu strategije, programa i konkretnih aktivnosti u vezi s vlasništvom nad imovinom lokalne samouprave, − organizaciju prikupljanja svih informacija potrebnih za racionalno upravljanje imovinom, uključujući financijske informacije o imovini i portfeljima, − izrađivanje planova za poboljšanje financijskog stanja pojedinačne imovine i portfelja, te − pripremu redovitih izvještaja o vlasništvu nad imovinom lokalne samouprave i njezinim rezultatima; 2. korištenje usluga vanjskih dobavljača na racionalan način. 5.11. Sveobuhvatni/cjeloviti plan Sveobuhvatni/cjeloviti plan upravljanja imovinom je snažno sredstvo za unaprjeđenje poslovanja u upravljanju imovinom te bi svaka jedinica lokalne samouprave trebala primjenjivati isti. Sveobuhvatni plan omogućuje izradu i provedbu dugoročne politike i opravdava mjere poduzete u vezi s njom.

U Sveobuhvatnom planu od iznimne važnosti je prikazati kako upravljanje imovinom lokalne samouprave podrazumijeva niz problema. Ono podrazumijeva donošenje gospodarskih i socijalno opravdanih odluka o preraspodjeli, prenamjeni i prodaji imovine, a ne samo održavanje i popravak nekretnina. Preporuke za primjenu cjelovitog plana su sljedeće: • izraditi cjeloviti plan upravljanja imovinom uz određivanje prioritetnih zadataka, • usvojiti cjeloviti plan na vijeću lokalne samouprave, te • osigurati provedbu cjelovitog plana prema utvrđenom rasporedu. Grad Mursko Središće, kroz izradu ove Strategije upravljanja imovinom, planira realizirati niz prioriteta koji će dodatno poboljšati poslovanje Grada te doprinijeti ukupnom razvoju lokalne zajednice. 29. studenoga 2019. “SLUŽBENI GLASNIK MEĐIMURSKE ŽUPANIJE” Broj 17 - Stranica 3905 6. CILJEVI I SMJERNICE ZA RASPOLAGANJE I UPRAVLJANJE IMOVINOM U RAZDOBLJU OD 2019. DO 2025. GODINE 6.1. Dugoročni strateški ciljevi Ovom Strategijom definiraju se pristup i nove polazne osnove za gospodarenje i upravljanje imovinom u vlasništvu Grada Mursko Središće kroz dva ključna, dugoročna strateška cilja: • očuvati važne i vrijedne dijelove imovine u vlasništvu Grada Mursko Središće za potrebe sadašnjih i budućih naraštaja, • organizirati učinkovitije i transparentno korištenje imovine u vlasništvu Grada Mursko Središće s ciljem stvaranja novih vrijednosti i ostvarivanja veće ekonomske koristi. Polazeći od navedenih strateških ciljeva, u predstojećem razdoblju, za koje se donosi ova Strategija, nije moguće u cijelosti izgraditi novi sustav upravljanja imovinom u vlasništvu Grada Mursko Središće za što je potrebno duže razdoblje.

6.2. Prioritetni ciljevi U razdoblju od 2019. do 2025. godine određuju se sljedeći prioritetni ciljevi: • utvrđivanje cjelovitog obuhvata nekretnina u vlasništvu Grada Mursko Središće, s posebnim naglaskom na sređivanje stanja te upravljanje tim nekretninama, • kontinuirano procjenjivati učinke propisa kojima se uređuju svi pojavni oblici imovine u vlasništvu Grada Mursko Središće • pojedinačno ocjenjivanje ekonomske koristi imovine, • procjenjivanje imovine te njeno iskazivanje u knjigovodstvu Grada Mursko Središće, • konstantno ažuriranje postojećeg Registra nekretnina. 6.3. Smjernice za ostvarivanje prioritetnih ciljeva Prikaz smjernica za ostvarenje prioritetnih ciljeva u razdoblju od 2019. do 2025. godine: • provoditi mjere radi usklađivanja podataka u zemljišnim knjigama sa podacima u katastru radi utvrđivanja stvarnog stanja na terenu, • rješavati imovinsko-pravne odnose na nekretninama, kao osnovni preduvjet realizacije investicijskih projekata, • odluke o upravljanju nekretninama u vlasništvu Grada Mursko Središće temeljit će se na najvećem mogućem ekonomskom učinku i održivom razvoju, • popisati sve nekretnine na kojima postoji suvlasništvo i gdje god je to moguće, zamijeniti suvlasničke omjere na pojedinim nekretninama ili provesti razvrgnuće suvlasničke zajednice, • procjenu potencijala imovine Grada Mursko Središće zasnivati na snimanju, popisu i ocjeni realnog stanja, • uspostaviti jedinstven sustav i kriterije u procjeni vrijednosti pojedinog oblika imovine, kako bi se što transparentnije odredila njezina vrijednost, • prilikom izrade prostorno-planske dokumentacije voditi računa o interesu Grada Mursko Središće kao vlasnika nekretnina, • pronalaženje i uknjižba imovine u vlasništvu Grada Mursko Središće koja dosad nije evidentirana kao gradska imovina, • u poslovnim knjigama evidentirati, te u financijskim izvještajima iskazati imovinu (nekretnine) za koju su riješeni imovinsko-pravni odnosi, prema procijenjenim vrijednostima sudskog vještaka, • redoviti pregledi imovine radi nadgledanja i planiranja održavanja, • provoditi aktivnosti vezane za poboljšanje energetske učinkovitosti zgrada i poslovnih prostora u vlasništvu Grada Mursko Središće, • na racionalan i učinkovit način upravljati poslovnim prostorima na način da oni poslovni prostori koji su potrebni Gradu budu stavljeni u funkciju koja će služiti racionalnijem i učinkovitijem funkcioniranju, dok svi drugi poslovni prostori moraju biti ponuđeni na tržištu, bilo u formi najma, odnosno zakupa, bilo u formi njihove prodaje javnim natječajem, • normativno urediti raspolaganje svim pojavnim oblicima nekretnina, • provoditi nadzor nad stanjem imovine u vlasništvu Grada Mursko Središće, • kvalitetnije i brže donošenje odluka o upravljanju imovinom, • pratiti koristi i učinke od upravljanja imovinom, • na službenoj internet stranici omogućiti pristup dokumentima upravljanja i raspolaganja imovinom u vlasništvu Grada Mursko Središće, • kontinuirano pratiti zakonske i podzakonske akte koji se odnose na raspolaganje i upravljanje imovinom.

7. POPIS TABLICA Tablica 1 Opći podaci o obvezniku 10 Tablica 2 SWOT analiza 12 Tablica 3 Analiza dionika Grada Mursko Središće 16 Tablica 4 Ostvareni prihodi/primici Grada Mursko Središće za 2017. i 2018. godinu, u kn 17 Tablica 5 Ostvareni rashodi/izdaci Grada Mursko Središće za 2017. i 2018. godinu, u kn 19 Tablica 6 Vertikalna analiza aktive bilance Grada Mursko Središće 21 Tablica 7 Vertikalna analiza pasive bilance Grada Mursko Središće 21 Tablica 8 Popis trgovačkih društava u kojima Grad Mursko Središće ima poslovni udio 27 Tablica 9 Primjer portfelja nepokretne imovine u Hrvatskoj 29 Tablica 10 Klasifikacija imovine Grada Mursko Središće 31 Tablica 11 Prikaz vrijednosti imovine Grada Mursko Središće po portfeljima i potportfeljima 34 Tablica 12 Primjer operativnog izvještaja 36 Tablica 13 Prikaz podjele imovine Grada Mursko Središće prema portfeljima, katastarskoj općini i ukupnoj površini 38 Tablica 14 Popis poslovnih prostora u zakupu u vlasništvu Grada Mursko Središće 42 Stranica 3906 - Broj 17 “SLUŽBENI GLASNIK MEĐIMURSKE ŽUPANIJE” 29. studenoga 2019. 8. POPIS SLIKA Slika 1 Organizacijska struktura unutar Grada Mursko Središće 11 9. POPIS GRAFIKONA Grafikon 1 Interna analiza ljudskih resursa Grada Mursko Središće 14 Grafikon 2 Kretanje najznačajnijih izvora prihoda/primitaka u proračunu Grada Mursko Središće u 2017. i 2018. godini, u kunama 18 Grafikon 3 Kretanje ostvarenih rashoda/izdataka u proračunu Grada Mursko Središće u 2017. i 2018. godini, u kunama 19 Grafikon 4 Prikaz ukupno ostvarenih prihoda/primitaka i rashoda/izdataka u razdoblju od 2017./2018. godine 20 GRADSKO VIJEĆE GRADA MURSKO SREDIŠĆE KLASA: 021-05/19-01/1205 URBROJ: 2109/11-1-01/1-19-1 Mursko Središće, 25. studenoga 2019.

PREDSJEDNIK Gradskog vijeća Zvonko Vrtarić, dipl.ing., v.r.